千越大樓都市更新案

本更新單元採全區重建方式進行都市更新, 計畫目標如下:

一、協調地主自組更新團體以加速促進區域環境活化再利用

協調地主自組更新團體, 透過重建之處理方式加速基地土地整合, 整體更新為複合式商業大樓，對基地做最有效的資源利用，改善老舊建築窳陋環境與低度使用的問題，提升基地商業購物環境與都市景觀之品質，帶動周圍舊市區之復甦，結合周圍著名商家，提供完善且具有活力之商業空間，實現市府對於中區再生的承諾。

二、配合臺中火車站鐵路高架化整體開發計畫以形塑都市亮點地標

本案基地鄰近新建中的臺中火車站新站，位處於火車站前重要交叉路口位置，具城市地標之特殊意義，是進出臺中市的必經節點，本案將配合臺中火車站鐵路高架化整體開發計畫進行重建，與臺中火車站新站相互呼應，形塑新臺中中區商圈之新亮點地標，有效提昇都市整體意象。

三、強化基地之自然生態與歷史人文特色以創造都市觀光遊憩娛樂新據點

本區具有自日據時代發展累積下來的商業特色，近年隨著宮原眼科等知名商家興起，本更新單元周邊商機逐漸復甦，隨著臺中火車站新站興建計畫之推動, 加以東協廣場之重新打造讓新舊文化在此互動融合, 展現新的文化創意產業的可能性; 基地面臨之綠川為都市重要水岸藍帶空間，透過本案將凸顯此自然生態與歷史人文特色，串連周圍環境提供完善且具有活力之商業空間，創造都市漫遊之遊憩娛樂新據點。

四、規劃設計節能減碳綠建築與人本友善環境以提昇環境貢獻性

透過多項綠建築與生態工程之規劃設計, 包括建物退縮增加植栽綠化、提高土地保水利用效率、設置隔熱與遮陽設計等手法，並營造友善無障礙的遊憩購物環境，以呼應當前節能減碳綠建築與人本友善通用設計之理念，提昇環境貢獻性以達都市永續發展之願景。

土地及合法建築物權

（一）土地權屬

範圍包括臺中市中區綠川段三小段地號9、9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8、 9-10、9-11、9-12及9-13共13筆土地。面積為3097m²。土地權屬皆為私有，占總面積達100%，範圍內無公有土地。

（二）合法建築物權

本更新單元內無公有財產所有權人,皆為私有登記建物，合法建築物面積為20100.63m²。

（三）公、私有土地分佈現況

本更新單元內均為私有土地，面積為3097m²，占更新單元總面積之100%。

（四）同意與都市更新事業計畫比例計算

本更新單元所屬地區為臺中車站附近地區更新地區，係依都市更新條例第七條第一項第三款規定劃定，即都市更新會成立大會有效門檻為應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。目前更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人之同意比例分別為64.78%與74.25%, 並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積之同意比例分別為50.13%與64%, 皆已達同意門檻。

土地使用及建築物現況

（一）建築物使用現況

更新單元內建築物樓層及結構分布狀況如右圖所示,千越大樓66年2月份領取執照,至今已使用40年,地下2層,分成兩棟,臨綠川西街樓高10層, 臨臺灣大道一段81巷樓高5層,皆為鋼骨構造,現商區沒落,僅一、二、五、七樓在使用, 現有住戶約45戶多集中在五樓及一樓。其中1樓部分店面尚有營業、2樓網咖、5樓住戶、7樓為外勞舞廳, 其餘閒置中。臨臺灣大道一段有六戶，其中四戶建築物為5-8樓之鋼筋混凝土造,兩戶為2樓鋼鐵構造, 一樓供商業使用, 其他樓層作辦公及宿舍使用。

（二）土地使用現況

本更新單元範圍內土地均已建築使用,土地使用現況與建築物的外觀參見下方大圖。,包括正面鄰接綠川西街,臺灣大道六戶以及後側電子街現況。

千越大樓因商圈沒落而閒置多年, 又於2006年發生火災，年久失修,無人維護, 正面磁磚時常有掉落砸到車輛危險事故發生,目前在五樓和七樓設有防護網,防止磁磚墬落傷人。

地號9、9-1共2筆土地為千越大樓所在地,1樓部分店面尚有營業、2樓網咖、5樓住戶、7樓外勞舞廳其餘閒置。臨臺灣大道地號9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8、9-10、9-11、9-12及9-13共11筆土地, 使用現況說明如下:

9-2、9-3為鋼鐵造2樓建築物,未保存登記,經營超吉飯桶餐廳營業。

9-4、9-10為5樓建築物,經營電信3C產業。

9-5、9-11為5樓建築物,經營電信3C產業。

9-6、9-12為5樓建築物,經營電信3C產業。

9-7、9-13為鋼鐵造2樓建築物,未保存登記, 經營電信3C產業。

9-8為8樓建築物,1樓經營金融服務業,其他樓層套房出租。

附近地區土地使用現況

更新單元位於中區臺灣大道與綠川西街交叉口處，鄰近地區有臺中火車站、宮原眼科、東協廣場、繼光街、臺中州廳等都市重要遊憩節點，市府公告之「臺中車站附近地區都市更新計畫暨臺中市都市更新地區劃定案」未來將以臺中火車站為基礎，發展為高架計畫站前休閒購物中心區，結合交通轉運中心、購物、休閒及都市綠蔭開放空間營造臺中市新空間。更新單元附近多為住商混合使用，沿街建築物多為商業使用及交通轉運機能使用，附近地區土地使用現況分項說明如下:

1. 本基地屬於車站徒步商圈範圍,原有名稱千越百貨商場,60年及70年代是有名的百貨商場間民歌表演咖啡簡餐,青年人聚集場所。
2. 著名的景點包括有 1.臺中火車站:是旅客輸運中心,站前廣場人潮聚集,目前正在興建車站更新大樓興建工程,因為施工中常造成交通壅擠。2.金沙百貨:目前已經易主由艾美酒店購併,現在正在裝潢,為五星級的旅館大樓。3.龍心百貨:目前裝修中,準備重新營運。4.宮原眼科:為臺中市的美食廣場,包括冰品.太陽餅.鳳梨酥.遠近馳名,經常有外來旅客聚集購物。5.東協廣場:原稱第一廣場,假日外勞湧入,聚集聯誼,也會造成交通擁擠現象。5.臺中公園:為臺中市區唯一綠地公園,提供給市民及外勞聯誼的重要據點。

公共設施現況

更新單元500m範圍內公共設施現況參見右圖,公共設施用地包含交通用地之臺中火車站及市場用地(市25)，廣場兼停車場用地(廣57)(廣36)，機關用地(機32)。500m範圍內之公園綠地除中山公園為較大型之公園綠地外，僅有兩處小型綠地，另有綠川流經基地前面, 是主要的都市藍帶綠廊, 將進行整治改善工程。

附近地區交通現況

（一）道路系統現況

本更新單元附近道路系統參見圖5-7，基地臨臺中市主要幹道臺灣大道（20m），周邊其他道路包含綠川西街(10m)及臺灣大道一段81巷(5.45m)等道路，為基地與主要道路系統間銜接之媒介。由於周邊交通繁忙，尤其臺灣大道為通往火車站之主要交通幹線，故未來規劃地下停車場出入口時將考量各道路車流量，適切安排以避免造成交通阻塞。茲說明基地周邊主要道路概況如下:

1.臺灣大道係臺中是最重要的主要聯外幹道，屬省道臺12線系統，沿線貫穿臺中主要發展地區，並串聯臺中火車站，國道1號中港交流道，省道臺74線快速公路，國道3號乃至臺中港等重要交通設施，高速公路以東至五權路段路幅寬60m，設置有中央及快慢槽化分隔， 單向配置3快車道，進入中區後路幅寬度縮減為20m。

2.綠川西街為臺中中區重要之市區道路之一，與臺灣大道交叉，且與綠川東街平行，是與綠川東街各位於綠川左右兩岸的不同向單行道，路幅寬10m，東與南京路相交，西與建國路相交。未來綠川整治與環境改善工程完成，綠川西街將成為市區中的重要休閒藍綠帶串連各遊憩據點，更新單元將呼應此特色形塑人本友善的線形空間。

3.臺灣大道一段81巷寬5.45m，是小型零售店面型的電子街，街道空間較侷促，未來更新單元將適度退縮以創造舒適的都市巷道空間。

（二）大眾運輸系統

本基地緊鄰臺中市區公車服務最密集之臺灣大道，公車站分布狀況參見圖5-7, 周邊市區公車營運相關資訊參見表5-5。周邊主要的公車站包含臺灣大道及綠川溪路主要包括第一廣場、彰化銀行、第二市場等，分別距離約50m及20m，主要客運停靠站點包括國光、統聯、中客、全航、總達、彰客等。

此外本基地距離臺中火車站約250m，能透過火車前往臺北及高雄等地，此外臺中火車站周邊亦為國道客運總站之轉運樞紐位置，包括國光客運、統聯客運、和欣客運、臺中客運等客運皆於此處提供載客服務，營運路線包含臺北、板橋、桃園、中壢、新竹、南投、嘉義、南投、高雄等地，外來旅客透過國道客運往來及轉乘皆相當便利。

（三）停車空間系統

更新單元附近停車空間分布狀況參見圖5-8, 本基地緊鄰臺中臺灣大道沿線及主要道路路口為禁止臨時停車路段，於綠川西路路側劃設機車停車格約100輛。另於本基地周邊商業大樓地下室皆設置收費停車空間。周邊停車場包含建國停車場、臺灣聯通停車場開發股份有限公司－誠心場、臺灣聯通停車場、綠川西街87號機車重機停車場、後站停車場，沿線規劃設有路邊停車格等。

房地產市場調查

本基地位於臺灣大道旁，鄰近臺中火車站，交通條件便利，由於本案使用分區屬於第一種商業用地及第二種商業用地，可作為商場及旅館商業行為使用，其周邊房地產市場調查共四筆。

辦理緣起

本更新單元座落於臺中市中區臺灣大道與綠川西街交叉口，近臺中火車站，範圍包括臺中市中區綠川段三小段地號9、9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8、9-10、9-11、9-12及9-13共13筆土地，面積為3097m²。過去為臺中市重要的商業區段，但隨著臺中市商業及生活重心西移至七期重劃區，中區商圈隨之沒落致使環境窳陋，影響都市景觀與環境品質甚鉅。

臺中市政府於民國 96 年 6 月 28 號以府都發字第 0960119059 號公告「臺中市舊市區都市更新地區劃定案」,本更新單元即位於「臺中車站附近地區更新地區」之內，其依據都市更新條例第七條第一項第三款，為迅行劃定之更新地區。 本區具有自日據時代發展累積下來的商業特色，近年隨著宮原眼科等知名商家興起，與臺中火車站新站興建計畫，本更新單元周邊商機逐漸復甦，而本更新單元位處於火車站前重要交叉路口位置，具城市地標之特殊意義，又面臨綠川都市重要藍帶，擬透過更新重建計畫加以凸顯其自然生態與歷史人文特色，並帶動周邊商圈活化發展，促進老舊地區再發展。

法令依據

依據「都市更新條例」第10條規定，依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，並依據「都市更新條例」第十九條、二十一條與二十二條規定，申請辦理都市更新事業之擬定報核。隨申請書檢具都市更新事業計畫並同公聽會紀錄、更新單元範圍內土地含合法建築物所有權人同意書與其他相關證明文件。本案均符合上開申請條件，爰依法提出申請。

基地位置

本都市更新單元位於臺中市中區，北邊臨臺灣大道，南面臨綠川西街，臺中火車站在基地250M範圍內。基地位置及更新單元與周邊地區關係如下圖。  

更新單元範圍

更新單元範圍如下圖所示, 申請範圍均已辦理都市計畫樁位分割, 範圍包括臺中市中區綠川段三小段地號9、9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8、9-10、9-11、9-12及9-13共13筆土地。皆為私有土地，總面積為3097m²。

規模檢討

依據『臺中市都市更新自治條例』第八條，都市更新單元之劃定，應符合下列規定之一：

一、完整之都市計畫街廓者。

二、面積在一千平方公尺以上者。

三、面積未達一千平方公尺，因基地情況特殊，經本府都市更新及爭議處理審議會審查通過者。

本都市更新單元總面積為3097m²，故本都市更新單元之劃定符合第八條第二項「面積在一千平方公尺以上者」之規定。

實施者

實施者: 臺中車站附近地區更新地區臺中市中區綠川段三小段9地號等13筆土地更新單元都市更新會

理事長: 張憲璋

聯絡地址: 臺中市中區綠川西街115-2號

聯絡電話:  (04)22232018